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2020-01-08 14:44:19

展望2020办公室今年将继续推动安全港洛杉矶

汽车仍然不能飞,人类也没有传送能力,但至少到2020年,商业地产市场将会有更大的增长。

行业专家和分析师本周对商业观察表示,洛杉矶和美国的房地产市场今年将继续在几乎所有主要资产类别中扩张。

世邦魏理仕美国研究主席兼高级经济顾问斯宾塞•利维(Spencer Levy)表示:“这将是一个不错的年份,与2019年类似。”“经济形势非常好,我不认为利率上升等因素会让我们走下坡路。”

Levy称,在经济周期结束时,有一些" X因素"可能缓解投资者的热情,如贸易谈判的不确定性、消费者信心和低利率。世邦魏理仕(CBRE)分析师预计,2020年中国商业地产市场的增长将“放缓”,他们认为,制造业疲弱以及即将到来的总统大选是中国商业地产增长放缓的原因。

世邦魏理仕的全球首席经济学家理查德•Barkham和美洲研究主管,说该公司的预测,2020年将“带减速在几个方面,但它仍是一个扩大经济和“繁荣的房地产市场,强劲的就业市场,稳固的消费者信心和低利率。

蒂姆·李是洛杉矶的创始人总部位于美国橄榄山集团(Olive Hill Group)在南加州收购、重新布局和管理创意办公物业。他告诉《洛杉矶时报》,科技和媒体内容创造将成为洛杉矶办公室增长的两大支柱,洛杉矶的办公室行业将迎来又一个增长之年他说,第三种是与主要行业合作的专业服务,如律师事务所或会计师事务所,它们随着主要行业的增长而增长。

Lee说,洛杉矶将继续看到适应性再利用项目,因为开发商会把以前的Westside Pavilion改造成两个主要的现代办公项目,其中一个是去年租给谷歌的。大部分的增长都发生在西部地区,这是出了名的对开发的限制,所以适应性重用是最好的策略。Lee提到了Kilroy这样的长期买家,他们以1.85亿美元的价格买下了卡尔弗市的大型Blackwelder开发项目。

“这是一个信号,即使经济增长和租金出现短暂波动,市场也会持续,”李说。

洛杉矶第一太平戴维斯(Savills)高级董事总经理卢斯加滕(Andy Lustgarten)他预计今年整个南加州的写字楼市场将保持相当稳定。

他在电子邮件中表示:“我不认为经济会显著降温,我也不认为我们会看到过去几年经历的同样水平的增长和扩张。”“鉴于WeWork的低迷,灵活的办公空间供应商大幅缩减了增长计划,这在南加州办公室市场增长中占了很大一部分。我们将继续看到内容创造者的扩张,然而,FAANG (Facebook、苹果、亚马逊、Netflix和谷歌)公司在过去几年已经执行了他们的大交易并占据了扩张空间。相对于这些公司的规模而言,该行业的额外增长可能较为温和。”

Lustgarten说,创造性的office转换和适应性重用项目“将一直存在”,因为它们为开发人员带来了良好的回报。他预计,空置率将保持不变,吸纳量将略有下降,使市场更接近2019年第四季度,而不是去年上半年。

Lee说,整个城市的需求都在增加,上个季度洛杉矶办公室的空置率下降到14.9%。据Olive Hill Group的数据,洛杉矶约有520万平方英尺的办公空间正在建设或翻新,其中约43%是预先租赁的。Lustgarten表示,由于大型地块供应短缺,预租赁将继续进行,但他预计步伐将放缓。

世邦魏理仕预计,到2020年底,美国各地的flex办公库存将增至8,700万平方英尺,占美国办公市场的2.1%。

美国商业投资和制造业的下滑,以及今年第三季度企业利润增长不温不热,都可能引发对经济衰退的担忧,但Lee认为,如果经济放缓,像洛杉矶这样的主要房地产市场会有“缓冲”。他说,洛杉矶是一个“更安全的市场”,定位良好,是一个主要目标,这将有助于城市在经济低迷或衰退时维持自身的发展。

他说:“如果经济出现下滑,洛杉矶将是最不可能受到影响的地方,因为投资者会撤出二级市场,进入洛杉矶和纽约等城市。”

世邦魏理仕预测,洛杉矶相对较低的写字楼完工量,将使其成为今年全美租金增长最强劲的市场。Lee和Lustgarten表示,西区的次级市场处于保持稳定的最佳位置。

“除了合作之外,大多数的租赁协议都是与信用租户签订的,我不认为这些租户会违背他们的租赁承诺。”也就是说,经济低迷或衰退可能导致大量转租空间进入市场,这将影响直接租赁定价和整体市场,”Lustgarten说。

Lee说,洛杉矶市中心有大量的库存和租户周转率,可能不太适合度过低迷时期。根据世邦魏理仕2019年第三季度大洛杉矶写字楼市场的报告,市中心的空置率为18.6%,领先于所有次级市场。相比之下,伯班克的空置率低于10%,预计到2020年中期,随着租户开始占用租赁空间,空置率将进一步下降。

预计全球债券收益率将保持在低位,股市将变得更加波动,从而使美国国债收益率保持稳定世邦魏理仕的预测显示,香港的商业地产今年更具吸引力。到2020年,美国各地的投资额将达到4,780亿至5,020亿美元,与前两年持平,并将成为有记录以来投资规模最大的年份之一。

莱维说,虽然2019年外国投资有所下降,但韩国等国的投资却出现了后期激增。他预计,由于对冲成本下降,洛杉矶今年的国际资本流入量会略有增加。事实上,韩国未来资产证券公司(Mirae Asset Securities &)美国投资部门的副总裁梅伦德斯(Eric Melendez)就是这么说的他在上个月的一次小组讨论中说,对韩国等地的投资者来说,美国仍然是一个有吸引力的市场,这些投资者已经感受到美国市场过度饱和对他们本土市场的影响。

世邦魏理仕的预测显示,由于利率下降,主要投资国的对冲成本降低,尤其是在洛杉矶等“安全港”核心市场,去年外国投资总体出现反弹

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