京投发展高一轩：慢闪的意义是萃取器###

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京投发展 第五届TOD创新论坛已于4月28日圆满闭幕。在昨天主题演讲之后，京投发展总裁高一轩接受了多家媒体的采访，对媒体一直以来关注和关心的问题进行了多角度详细解答。

我们梳理了五个具有代表性的采访问答，实录如下：

Q1.

从卖房子到卖生活，存在一个节奏的转换，您刚刚其实也着重提到了慢闪的「慢」字，我想知道，过去这么多年行业一直在快周转，从快到慢，条件是什么？

高一轩：檀谷从2020年开始到今天不过做成了一小块，它不是一个可以很快一下全部呈现的东西，不像我们说交房，1000套、2000套，一次性一个社区就交出来了。但正因为它慢，所以它有很长的生命力，它的经营就可持续，所以我们要特别注意，在这儿不能急功近利。

在团队配置上，我们的商管团队、运营团队都是从业经验丰富、观念新颖的一批人。在北京郊区尝试将品牌从引入到落地到生存，我们的答案是更容易成功，北京至少有3000万的基础人流在，客户更容易直接到达，也更容易快速认同。

京投发展·檀谷

檀谷目前阶段维持5+2的模式，也就是说周末两天养平时的五天，周末因为人流量非常大，效果很好，所以可以养得住。周一至周五人流少的时候，反而成了我们社区很安静的配套，给住在这里的人提供了一个很有生活感的场景。

Q2.

现在越来越多的城市把TOD作为抓手去促进城市的高质量发展，结合我们的经验看，您觉得现在中国的TOD走到了什么样的阶段？

高一轩：这次展会我跟很多人就TOD做了交流，大家一致认为发展走到了一个十字路口。北上广深除外，有些二线城市、弱二线城市的TOD发展遇到了很大的障碍和挑战，原因是TOD城市核心区的站点高价值的地块，如果只是一个站点，对地铁公司来说，就是如何更合理把它规划为一个城市中心，这个工作相对简单，而且大量的房企都可以参与，它没有太高的技术门槛。

但是地铁公司能够特别发挥优势的，像我们从事比较多的轨交车辆基地的物业，它又在郊区，你在北京或上海的郊区还好，如果到了弱二线、三线城市的郊区，这个地方几乎没有价值。因为TOD本身的成本还要高于一般白地的开发，所以在这个地方去造地，房价如果不能支撑，就很痛苦——为了公共利益，需要做成开发，但是经济价值上又算不过账来，这是我今天沟通了很多城市的地铁公司大家共同面临的困难。

当然，机会其实也是有的，关键是看打开的方式。比如在非核心商圈的地方做养老相关配套，用更贴近市场的方式打开，这是第一层面，然后竖着切，功能满足什么？最后是情感和自我实现上满足，纵向还要再创造价值，横纵两次的价值的创造，最终是可以找到打开方式的。

京投发展·北熙区项目效果示意图

Q3.

您提到用慢闪思维进行TOD创新，对京投发展来说，我们的开发逻辑、运营逻辑，或者是财务测算回报的逻辑，会有哪些变化？

高一轩：有意思的是，传统的商业绝大部分都是集中商业，就是「盒子」，从5万平米到现在的30、40万平米，商家或者运营方都希望用最全的品牌让你打消选择的恐惧，你的一次决策成本，至少可以看到所有的，吃、住、玩，最好一站式都可以满足，其本质意义就在打造一个超级的购物场景。

但是这个时代，就像你吃一个连锁的餐厅品牌，和吃私房菜，体验是不同的，你愿意为私房菜支付更高的价格，原因是你厌倦了标准化。

反抗标准化的时代情绪，让一些特立独行的、非标准的、有独立审美的、规模没有那么大的商业开始盛行。我们的商业最小50平米，一个小店，但是里面的内容很丰富，而且有丰富时间的沉淀。你在这个小店里面花的时间很长，因为每次都像开盲盒，不知道下次会遇到什么，这就是非标带给大家很重要的体验。

京投发展·北熙区项目效果示意图

Q4.

从这个角度来说，您觉得京投发展独特的能力体现在哪里？

高一轩：慢闪是什么呢？是个蒸馏器或者萃取器，我们不断跟主理人发生互动，商业的试错成本很高，「闪」的意义就是用一个相对低的成本在场景当中试探一下他的生存能力。

京投发展·檀谷活动图

如果他的生存能力很高，我们就把他转成一个相对永久和相对固定的，如果他的生存能力不高，就是临时出现，但临时出现也有临时出现的意义，就像街头艺人一样，他临时出现也给城市带来了美好，但是他不是驻场演出，你不会为他建立一个剧院。

所以我觉得「闪」的意义是萃取器的意义，我们会接受大量符合我们品牌价值、价值观的主理人跟我们共创，好的想法逐渐落地，它得到转化的概率很高，这是我们比较有意思的一种尝试。当然，人脉、对品牌的认知，以及品牌对我们的基础信任，随着你持续做下去，就在不停的滚动、放大，这样逐渐才会形成我们的独特能力。

Q5.

慢闪模式是给TOD一个很好的选择，未来慢闪模式有没有机会发展成为TOD的主流模式？

高一轩：我认为慢闪思维不是锦上添花，它是从底层逻辑上来指导我们进入一个新世界，是系统性地作为工作方法来积累资源，它就像滚雪球，会越滚越大。慢闪的赋能是持续性的。

京投发展·檀谷活动图

我们这次特别用了「思维」，而不是公园，慢闪公园只是一个存在，北戴河阿那亚也只是一个发源地，其实现在已经有五个阿那亚了，所以阿那亚是一种方法论，是一个品牌，慢闪思维是一种思维方式，不是慢闪公园，其实它指的是以慢闪公园作为核心的整个檀谷未来生活方式的一种思维方法，用它来指导实践，过程中肯定会走弯路，但是我觉得这个试错和容错是值得的。

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